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  • 2024-11-25 00:37:26
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摘要: 房贷利率4.9%,没上浮也没有折扣,选择固定利率还是LPR房贷利率4.9%,没上浮也没有折扣,选择固定利率还是LPR我觉得选择随...
  1. 房贷利率4.9%,没上浮也没有折扣,选择固定利率还是LPR

房贷利率4.9%,没上浮也没有折扣,选择固定利率还是LPR

我觉得选择随LPR浮动来调整还贷利率比较好。

先科普一下LPR。

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LPR的全称为(Loan Prime Rate),即“贷款基础利率”,这个利率最开始是用于对公贷款,之后慢慢开始改革。它是金融机构对最优质客户提供的贷款利率,所以这对于我们普通的贷款者而言就是不用接受各种各样的利率变动,直接以最佳利率进行结算。对于贷款者以及企业而言就是降低融资成本,推进利率市场化。

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房贷利率4.9%,这个利率按最新利率基准是中间位,选择这个固定利率也是不错的选择。

但是我个人宁愿选择随LPR浮动来调整还贷利率。

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为什么呢? 

LPR当前的形成是根据中期借贷便利(MLF)、长期贷款(住房贷款)、报价行这些因素决定的,并且报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次,这样就组成了LPR的形成制度。

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选择固定利率4.9%,可以避免未来市场利率走高的风险,但是在目前经济发展情况下,国内经济前景及全球经济发展可能有一个下行通道,那么未来市场利率下行是大概率事件。

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此外,我国金融业将进一步开放,那么未来外资银行也会越来越多地进入房地产市场贷款市场,由于国外银行存款利率很低,未来外资银行的国内贷款利率可能会压低国内利率基准。

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如日本银行日本的银行贷款基准利率,2014年的时候贷款利率还是最高的,但也只有1.25%,甚至还不如国内1年定期存款的基准利率高;中间一直处于下降的态势,最低的时候贷款利率仅为0.9%;2018年回涨到了1%,而到了2019年又降到了0.95%,可以说是相当低的。

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可以想象,一旦金融业进一步对外开放,未来利率下行的空间依然很大。

个人意见,仅供参考。


欢迎点评,关注【一世明哥私家历史】

你好,感谢邀请回答这个问题。房贷利率4.9%,我个人认为这个利率已经很低了,如果你换成LPR,那么银行就会根据当地的收入,房价等上浮贷款利率,用上浮利率➕基准利率计算你的个人房贷利率。虽然LPR大概率会下调,但是利息悬殊并不大,而且有可能今后还会上浮,不如现在的利率用着划算。

题主的房贷利率是4.9%,说明是没有浮动的,在这次利率定价基准换锚的情况下该如何选择?笔者给你提供两个角度来做参考:

1、选择固定还是浮动关键在于未来的LPR怎么走

现在大家纠结的原因就在于不知道未来的利率走势如何,如果选择固定利率,那么未来的LPR跌了,那么自己不就亏了吗?反之,如果自己选择了浮动利率,如果未来LPR涨了,那么自己也亏了。

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换言之 ,选择固定和浮动是两个截然相反的走向,是利益冲突的,在你没有解决未来利率走势的情况下,两个都是靠运气的,都有百分之五十的机会,也许你们心里也都有了答案,但是需要逻辑去支持,需要观点去支持。

现在在网络上的舆论也是两边走,一边选择固定利率,认为银行不会做亏本的生意,未来肯定要涨的,所以认定是LPR未来是要涨的。另外一边就是选择浮动利率,认为未来的LPR是要跌的。

那么LPR到底未来是一个什么走势?我们弄明白了LPR的本质,以及LPR的涨跌和什么相关,那么就一目了然了,这个就需要经济分析逻辑了。

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LPR的本质是什么?全名叫做贷款利率市场报价,名字就说得很明白了,说白了LPR就是以前的贷款基准利率,换言之:贷款基准利率被LPR取代了,虽然两者产生的机制不同,但是作用都是一样的,就是金融机构所有的贷款利率定价都要以此为定价的参考基准。

那么利率的本质是什么?其实就是资金的价格,或者说是资金的成本,我们愿意融资并且为此支付一定的成本(利率),最主要的原因是因为我们用这笔资金能够获得更高的投资回报,所以才这么做的 ,如果我们的投资回报下降了,那么我们能够承受的资金成本也是要下降的,否则这个融资我们是不会做的,这个逻辑搞明白了吧。

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那么投资回报率是和什么相关?做任何的一件投资项目都有投资回报率,但是整个社会的投资回报率和什么相关?大家想一想,当一个社会都容易赚钱的时候,这个时候是整个社会的投资回报率都高的时候,这个时候就是经济发展增速快的时候,经济发展速度快,那么就意味着投资回报率高,做什么都容易赚钱。如果经济发展增速下降了,那么投资回报率自然就跌了,赚钱就不容易了。

明白了这个逻辑,那么你就需要去思考中国未来的经济发展增速,是否还能回到10%的增速?能否回到8%的增速?还是维持在6%的增速?还是会跌到5%的增速?这个大家自己判断。

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2、通过选择成本来决定如何选择房贷利率方式

如果通过上文你能够判定未来的利率涨跌趋势,那么这一段的文字就不用看,因为如果你判断未来的利率是涨的,那么你必然 会选择固定利率!相反,如果你判断未来的利率楼市跌的,那么你理应会选择浮动利率,享受未来LPR下跌带来的红利。

如果你还是无法判断利率未来的涨跌趋势,那么就再提供一个思考的方法:选择成本!当我们所有人都面临同样的环境的时候,我们大家的选择是不同的,博弈论通常就是解决这个问题的,经典的囚徒困境就是描述这个问题的。面对的环境一样,但是自己的决策却不相同。关键在于你的成本不同。

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如果你的房贷利率特别的低,比如4%,那么你就不怎么担心利率跌,因为本来利率就很低了,再跌,你享受的红利也不多。而如果万一利率涨了,对你来说反而更难受,所以你选择固定利率反而一了百了。

而相反,如果你的利率特别高,比如6%,那么你不担心利率怎么涨,因为已经这么高了,而你更愿意去享受利率下跌带来的收益,所以在这种情况下,选择浮动利率更有可能去享受未来的红利。

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每个人购房房子的时机不同,上浮下浮的比例也不同,笔者见过有读者留言上浮40%的,这是我听过最高的上浮,也有听过笔者说利率打了八折的,这个也是我听过最低的房贷利率。无论你的利率是什么状态,在本文中都应该能找到一个解决的方法。

总结:如果你判断未来LPR涨,那么选择固定利率;如果判断未来LPR跌,那么选择浮动利率;如果你无法判断未来的涨跌,那么你的利率如果特别高,那么选择浮动利率,如果你的利率特别低,那么选择固定利率,如果你的利率不高不低,那么选哪个都可以,区别不大。

房贷利率4.9%确实很尴尬,属于分水岭的利率,我们知道近5年来的贷款基准利率就是4.9%,相当于没有上浮也没有打折。

第一种选择:选择固定利率不变

选择固定利率不变则您以后的房贷利率都是4.9%,不管以后LPR如何变化,都与您没有关系了。

选择固定利率的好处是能撇清以后LPR不确定性的影响,即使LPR以后上涨到4.8%以上,还款额依然不会随着LPR上涨而增加。但是弊端也是显而易见的,如果将来LPR下行,您将无法享受利率下行带来的红利。

第二种选择:选择LPR浮动利率

选择浮动利率意味着以后您的利率是LPR+0.1%。以后的利率紧跟LPR挂钩,LPR涨则月供增加,LPR跌则月供跌。

选择浮动利率的关键在于判断LPR未来走势,如果在大部分时间低于4.8%,那就应该选择LPR浮动利率。

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未来LPR的走势如何?

从几个影响LPR的因素简单分析下:

1.历史数据

根据5年期LPR历史数据,5年期LPR从2019.8月的4.85%经过两次降息降到2020.2月的4.75%,降低幅度0.1%。

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2.从LPR推出的目的来看

我们知道之前只有一个贷款基准利率,所有贷款包括企业贷款、个人房贷都是在贷款基准利率的基础上上下浮动,这样做的弊端是无法控制资金流向,不利于调控楼市。

而LPR是“双轨制”。分1年期LPR、5年期LPR,企业贷款跟1年期LPR挂钩、房贷跟5年期LPR挂钩。双轨制推出后能很好的控制资金流向,从而调控楼市:当楼市过热时,降低5年期LPR,增加炒房成本,给楼市降温;同样,楼市低迷时,提高5年期LPR,降低买房融资成本,刺激楼市。

从这个方面分析,我国最近两年包括可以预测的5年内,基本不会出现楼市过热的情况,因此LPR在5年内会持续走低。

3.国内大环境

目前受到疫情影响,不同行业也受到了冲击,包括房地产行业,最近两个月成交低迷。拿我们城市举例,2月份房产市场仅成交44套,较1月份下降96%。

因此,在可预见的短期来看,5年期LPR会继续走低。

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原利率4.9%,选择固定利率还是LPR浮动利率?

我的建议是,假如还款期限剩余5年内,建议改LPR,以享受未来5年内LPR下行带来的红利。

假如还款剩余期限超过5年,以您现在的利率4.9%来说,我不建议改为LPR,建议坚持固定利率不变,没有必要承担未来LPR不确定性带来的风险。

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